शहरों के आसपास खेती की जमीन रखने वालों के लिए शुक्रवार शाम बड़ी राहत की खबर आई है। 90ए ऑनलाइन राजस्थान की नई व्यवस्था के तहत अब कृषि जमीन को मकान, दुकान या कॉलोनी के काम में लाने की मंजूरी के लिए सरकारी दफ्तरों के चक्कर नहीं लगाने पड़ेंगे। नगरीय विकास विभाग ने राजस्थान अर्बन एरिया (यूज ऑफ एग्रीकल्चर लैंड फॉर नॉन एग्रीकल्चरल पर्पज एंड अलॉटमेंट) रूल्स, 2026 की अधिसूचना जारी कर दी है और पूरी प्रक्रिया एक ही ऑनलाइन पोर्टल पर आ गई है। आवेदन पूरा होने के 30 दिन के भीतर 90ए का प्रमाण-पत्र मिल जाएगा।
90ए ऑनलाइन राजस्थान: 30 दिन में प्रमाण-पत्र, देरी पर अपने आप नामांतरण
आवेदक पोर्टल पर दस्तावेज अपलोड कर शुल्क ऑनलाइन जमा कराएगा, और प्रक्रिया पूरी होते ही पोर्टल से 90ए का प्रमाण-पत्र जारी हो जाएगा। आवेदन मिलने के 30 दिन के अंदर अधिकारी ने कार्रवाई नहीं की, तो नामांतरण अपने आप शुरू हो जाएगा। पोर्टल पर ही प्रीमियम की गणना भी हो जाएगी, और आवेदन से पहले यह जांचा जा सकेगा कि जमीन दूसरे काम में इस्तेमाल हो सकती है या नहीं। अब तक यह काम चार महीने से एक साल तक अटक जाता था।
एक ही पोर्टल से 90ए और ले-आउट प्लान — दोनों आवेदन साथ-साथ
अभी तक 90ए और ले-आउट प्लान पास कराने के लिए अलग-अलग आवेदन करने पड़ते थे। अब दोनों एक साथ शुरू हो सकेंगे। आवेदन के समय ले-आउट प्लान का विकल्प चुनने पर फाइल एक साथ दो अधिकारियों के पास पहुंच जाएगी — एक 90ए देखेगा, दूसरा ले-आउट प्लान। यह व्यवस्था प्रदेश के सभी शहरी निकायों — विकास प्राधिकरण, नगर सुधार न्यास, नगर निगम, नगर परिषद और नगर पालिकाओं — के लिए एक ही पोर्टल पर लागू होगी।
किन जमीनों पर नहीं मिलेगी 90ए की मंजूरी
मंत्री झाबर सिंह खर्रा ने साफ किया है कि हर कृषि जमीन का उपयोग बदलने की अनुमति नहीं मिलेगी। वन भूमि, जलाशयों की जमीन, स्मारकों के 200 मीटर दायरे की जमीन, अधिग्रहण वाली जमीन, सरकारी विभागों के नाम की जमीन, न्यायालय से प्रतिबंधित जमीन, राजमार्ग-रेलवे की प्रतिबंधित जमीन और कब्रिस्तान-श्मशान की जमीन पर मंजूरी नहीं मिलेगी।
फ्री होल्ड पट्टा लिया और निर्माण नहीं किया तो जुर्माना
नए नियमों में फ्री होल्ड पट्टे को लेकर सख्ती भी की गई है। पट्टा लेने के बाद तय समय में निर्माण नहीं करने पर जुर्माना देना पड़ सकता है — 20 से 22 साल के बीच आवासीय जमीन की कीमत का सालाना 2 प्रतिशत तक। इसके बाद भी 22 साल तक निर्माण नहीं हुआ तो पट्टा अपने आप निरस्त हो जाएगा।
पहले क्या था, अब क्या बदला
| बात | पहले की व्यवस्था | नई व्यवस्था (नियम 2026) |
| आवेदन का तरीका | दफ्तरों में फाइल, अलग-अलग आवेदन | एक ही ऑनलाइन पोर्टल |
| 90ए और ले-आउट प्लान | अलग-अलग, एक के बाद एक | एक साथ, समानांतर प्रक्रिया |
| मंजूरी में लगने वाला समय | 4 महीने से 1 साल तक | 30 दिन में प्रमाण-पत्र |
| अधिकारी ने कार्रवाई न की तो | फाइल अटकी रहती थी | अपने आप नामांतरण शुरू |
| शुल्क की जानकारी | दफ्तर से पता चलता था | पोर्टल पर ही गणना |
| आवेदन की स्थिति | दफ्तर जाकर पूछनी पड़ती थी | ऑनलाइन ट्रैकिंग |
90ए से जुड़े हाल के फैसले भी जान लें
90-ए को लेकर सरकार पहले भी कई स्पष्टीकरण जारी कर चुकी है। नवंबर की शुरुआत में विभाग ने साफ किया था कि रूपांतरण के बाद जमीन का उपयोग मनमर्जी से नहीं बदला जा सकेगा — पट्टा उसी प्रयोजन के लिए जारी होगा जिसके लिए रूपांतरण कराया गया है। 2 नवंबर को विभाग ने धारा 90-ए और ले-आउट प्लान अनुमोदन में विकास प्राधिकरणों, न्यासों और निकायों की जिम्मेदारी भी स्पष्ट की थी। धारा 90-ए राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम के तहत आती है — कृषि भूमि को गैर-कृषि काम में लाने से पहले सरकार से अनुमति लेना अनिवार्य है।
90ए ऑनलाइन राजस्थान: आवेदन कैसे करें — स्टेप बाय स्टेप
1. अपनी एसएसओ आईडी से लॉगिन करें और एलएसजी (स्थानीय स्वशासन) पोर्टल पर जाएं।
2. 90-ए / भूमि रूपांतरण सेवा चुनें और अपना शहरी निकाय या विकास प्राधिकरण सेलेक्ट करें।
3. पोर्टल पर पहले जांचें कि आपकी जमीन रूपांतरण के लिए पात्र है या नहीं।
4. खसरा संख्या, खातेदार का विवरण और जमीन का क्षेत्रफल दर्ज करें — प्रीमियम की गणना पोर्टल पर हो जाएगी।
5. जरूरी दस्तावेज अपलोड करें और शुल्क ऑनलाइन जमा कराएं।
6. ले-आउट प्लान भी पास कराना है तो आवेदन के समय ही उसका विकल्प चुनें।
आवेदन से पहले खसरा और खातेदार का विवरण तैयार रखें, क्योंकि अधूरे दस्तावेजों पर आवेदन अटक सकता है। शहरी जमीन से जुड़े दूसरे बदलाव भी चल रहे हैं — टीडीआर पॉलिसी 2026 के मसौदे पर 20 नवंबर तक सुझाव मांगे गए हैं, और सोलर-विंड प्रोजेक्ट के लिए कृषि भूमि के रूपांतरण पर भी अलग नियम लागू हैं।
किसे होगा सबसे ज्यादा फायदा
सबसे ज्यादा फायदा उन लोगों को होगा जिनकी जमीन शहरों के आसपास है और जो उस पर मकान, दुकान या छोटी कॉलोनी बनाना चाहते हैं। पहले उन्हें महीनों तक दफ्तरों के चक्कर लगाने पड़ते थे। अब आवेदन, शुल्क, ट्रैकिंग और प्रमाण-पत्र — सब कुछ एक ही पोर्टल से होगा।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
90ए क्या होता है?
कृषि भूमि को मकान, दुकान या उद्योग जैसे गैर-कृषि काम में लाने से पहले धारा 90-ए के तहत सरकार से अनुमति लेनी होती है। नगर निकाय क्षेत्र में यह अनुमति अब ऑनलाइन मिलेगी।
90ए का प्रमाण-पत्र कितने दिन में मिलेगा?
आवेदन पूरा होने के 30 दिन के भीतर प्रमाण-पत्र जारी हो जाएगा; अधिकारी ने कार्रवाई नहीं की तो नामांतरण अपने आप शुरू हो जाएगा।
क्या 90ए और ले-आउट प्लान के लिए अलग-अलग आवेदन करने होंगे?
नहीं। दोनों के लिए एक साथ आवेदन किया जा सकेगा — आवेदन के समय ले-आउट प्लान का विकल्प चुनने पर दोनों प्रक्रियाएं समानांतर चलेंगी।
क्या ग्रामीण इलाके की जमीन पर भी यही नियम लागू होगा?
नहीं। ये नियम शहरी निकायों के लिए हैं। ग्रामीण इलाकों में जमीन रूपांतरण के लिए राजस्व विभाग के अलग नियम हैं, जिनके तहत 2 नवंबर से ऑनलाइन आदेश की व्यवस्था लागू की गई है।
फ्री होल्ड पट्टा लेने के बाद निर्माण न किया तो क्या होगा?
20 से 22 साल के बीच आवासीय जमीन की कीमत का सालाना 2 प्रतिशत तक जुर्माना लगेगा। 22 साल तक भी निर्माण नहीं हुआ तो पट्टा अपने आप निरस्त हो जाएगा।
स्रोत: ईटीवी भारत, 13 नवंबर 2026, 8:45 PM IST; पत्रिका, 5 नवंबर 2026; दैनिक नवज्योति, 2 नवंबर 2026। ऑनलाइन आवेदन के लिए एलएसजी पोर्टल देखें: एलएसजी ऑनलाइन सेवाएं